Préstamo 203K

El préstamo FHA 203k se ha convertido en uno muy popular para la compra y rehabilitación de una residencia principal. Si cualificas para un préstamo FHA, encontraste una casa que te gusta, ves potencial en ella; pero la misma está inhabitable, deteriorada y necesita mejoras, el préstamo 203k es la solución y mejor alternativa del mercado.

Para cualificar para un préstamo 203k la propiedad debe de ser una existente con más de un año de haber sido construida, previo a asignarle el “FHA Case Number”. La misma puede ser una casa de una (1) hasta cuatro (4) unidades de vivienda “Single Family Structures”. Para condominios hay unas restricciones, empezando por la unidad debe de estar localizada en un edificio o “Cluster” de no más de cuatro (4) unidades. Es por esto que en Puerto Rico casi nunca, por no decir nunca, hacemos préstamos 203k en condominios. Se permiten las casas que son HUD “Real Estate Owned” (REO).

Hay dos (2) tipos de préstamos 203k:

• “Standard 203k”
• “Limited 203k”

Las características de un “Standard 203k” son:

• Reparaciones mínimas de $5,000.00
• No hay un máximo de cantidad para las reparaciones
• Se requiere un “Write up” por un Consultor 203k autorizado por FHA. El costo de este se puede financiar con el préstamo.
• Puede incluir dentro de las reparaciones remodelaciones estructurales y otras de mayor envergadura
• Se permiten hasta un máximo de cinco (5) etapas “draws” (cuatro (4) intermedias y una (1) final)

Las características de un “Limited 203k” son:

• No hay un mínimo de la cantidad de reparaciones
• Hay un máximo de la cantidad de reparaciones de $35,000.00
• No se requiere un “Consultor 203k”. De usarlo el costo de este no se podría financiar con el préstamo.
• Reparaciones deben ser menores y no se permiten reparaciones estructurales. Tampoco permite demoler paredes u otra estructura de la casa.
• Se permite hasta un máximo de dos etapas “draws” por contratista especializado (etapa inicial y etapa final)

Hay propiedades que tienen uso mixto por ejemplo residencial y comercial. Se permite en el producto 203k propiedades de uso mixto de una (1) a cuatro (4) unidades siempre que el cincuenta y un por ciento (51%) sea para uso residencial. Y que el uso comercial no afecte la salud y la seguridad de los que ocupan la parte residencial.

Cuando se habla de un “Consultor 203k” y el documento que este entrega “Write up” primero el “Mortgagee” o sea institución financiera autorizada selecciona un “FHA-Approved 203k Consultant” en el “FHA 203k Consultant Roster” de “FHA Connection” FHAC. El consultor debe de inspeccionar la propiedad y preparar el “Work Write-Up” y el estimado de costos de las reparaciones necesarias. El “Work Write-Up” que hace el consultor autorizado por FHA debe de identificar las partidas que serán necesarias reparar y las especificaciones para completar las reparaciones. Los estimados de las reparaciones deben de especificar los costos, divididos, por materiales y por la mano de obra.

El o los contratistas que se vayan a usar para realizar las mejoras o reparaciones son escogidos por el deudor. El deudor debe de someter un plan de trabajo “estimados de las reparaciones” al banco y puede usar uno o más contratistas. Cada contratista provee su estimado de las reparaciones o mejoras. El contratista debe de estar licenciado o registrado en DACO, Departamento de Asuntos del Consumidor, debe de estar asegurado si así lo requieren las jurisdicciones locales. El deudor debe proveer los credenciales del contratista para ser evaluados por el banco. El banco evaluará los credenciales del contratista, su experiencia, y referencias y se asegurará que el contratista cumple con todos los requisitos de ley. Además el banco determinará si el o los estimados sometidos son justos y razonables, en cuanto a costos, para la obra a realizar.

En algunos casos el mismo deudor quiere hacer las reparaciones o parte de estas. El producto 203k “Standard” y “Limited” lo permiten; pero bajo unas condiciones. El deudor que pretenda hacer él mismo las reparaciones o mejoras no podrá cobrar por la mano de obra solo por los materiales. Se requiere evidencia por un contratista autorizado del costo de materiales y mano de obra de estas reparaciones que el deudor pretende hacer él mismo. El deudor debe de tener y demostrar con evidencia sus conocimientos, preparación y experiencia para realizar estas reparaciones. Para más detalle y especificaciones sobre este tema favor de referirse al “HUD Handbook 4000.1”.

Todas las mejoras a una estructura existente deben de cumplir con “HUD’s Minimum Property Requirements” (MPR) y toda construcción nueva como expandir o añadir a una estructura debe de cumplir con “HUD Minimum Property Standards” (MPS).

En un préstamo 203k todos los fondos son estrictamente para la compra de la propiedad y para las mejoras o reparaciones. No puede haber dinero o sobrante para el deudor. De sobrar dinero o fondos luego de terminada la obra estos fondos se le aplicarán al principal de la deuda. Excepción sería si parte de los fondos en la cuenta “escrow” o de reserva para las reparaciones fueron depositados de los ahorros del deudor y no del préstamo.

En caso de un refinanciamiento 203k solo se puede cancelar la hipoteca existente y todo el sobrante debe de ser estrictamente para las reparaciones o mejoras requeridas.

En un préstamo 203k “Limited” no se permiten las siguientes mejoras “improvements” o reparaciones:

• Si estas mejoras o reparaciones tomarán más de seis (6) meses en realizarse o completar no es permitido en un 203k “Limited”
• Si las reparaciones o mejoras requieren más de dos (2) desembolsos por contratista especializado no es permitido en un 203k “Limited”
• Si las reparaciones requieren planos o intervención de un arquitecto no es permitido en un 203k “Limited”
• Si las reparaciones o mejoras a realizarse en la propiedad sujeto hacen que el deudor esté fuera de esta por más de quince (15) días durante el período de la rehabilitación no es permitido en un 203k “Limited”

Otras mejoras que no son permitidas en un préstamo 203k “Limited” son:

• Convertir una propiedad de una (1) unidad en dos (2), tres (3) o cuatro (4) unidades de vivienda no es permitido en un 203k “Limited”
• Lo mismo a la inversa convertir una propiedad de varias unidades a una propiedad de una (1), dos (2), tres (3) o cuatro (4) unidades de vivienda no es permitido en un 203k “Limited”
• Reconstruir una estructura o parte de una estructura que va a ser demolida no es permitido en un 203k “Limited”
• Añadir cuartos ya sea modificando el “lay out” actual o expandir la propiedad añadiendo más pies cuadrados de “living area” no es permitido en un 203k “Limited”
• Reubicar cocinas, baños etc. o sea cambiar el diseño actual del “floor plan” no es permitido en un 203k “Limited”
• Hacer alteraciones o adiciones para propósitos comerciales no es permitido en un 203k “Limited”
• Hacer mejoras de lujos o con propósitos de recreación no es permitido en un 203k “Limited”

Expliquemos ahora los desembolsos permitidos al cierre “at closing” para ambos productos “Standard 203k” y el “Limited 203k”:

“Standard 203k”:

• Costos de permisología “Permit fees” (deben de obtenerse antes de comenzar el trabajo)
• Gastos prepagados de los costos relacionados a arquitectos y/o ingenieros
• Gastos prepagados de los costos relacionados al Consultor 203k
• Costos de materiales por partidas prepagadas por el deudor y/o el contratista donde existe un contrato con el suplidor y una orden de compra se realizó con el fabricante para entrega en una fecha posterior.
• Hasta un cincuenta por ciento (50%) de los costos de los materiales por partidas que no han sido pagadas por el deudor o el contratista donde existe un contrato con el suplidor y una orden de compra se realizó con el fabricante para entrega en una fecha posterior.

“Limited 203k”:

• Costos de permisología “Permit fees” (deben de obtenerse antes de comenzar el trabajo)
• Hasta un cincuenta por ciento (50%) del estimado de materiales y mano de obra antes de comenzar la construcción solo cuando el contratista no tiene la capacidad de adquirir los materiales para que se le pague luego de terminada la etapa o el pago representa el costo de los materiales incurridos antes de comenzar la construcción
• Una explicación por escrito del contratista es suficiente para documentar.

El banco o institución financiera que esté administrando los fondos de la cuenta “escrow” o cuenta de reserva para reparaciones, inspecciones, y contingencia debe de entregar los fondos correspondientes dentro de los cinco (5) días después de recibir la solicitud completa y aceptable de parte del contratista siempre que tenga el visto bueno de la “Direct endorsement Underwriter” del préstamo.

El cheque de los desembolsos o etapas “draws” debe salir siempre a nombre del deudor y el contratista. O a nombre del contratista solamente con la debida autorización previa del deudor. Pero nunca en un desembolso o etapa “draw” el cheque saldrá solamente a nombre del deudor. Recuerda que en los préstamos 203k “Standard” y “Limited” no puede haber sobrante o “Cash-out”.

Siempre que hay unas reparaciones o mejoras a una propiedad o casa podrían surgir eventos extraordinarios o imprevistos; y es ahí que los fondos para contingencia “Contingency Reserves” son importantes.  Estos fondos para contingencia se pueden financiar en el préstamo tanto “Standard 203k” como en el “Limited 203k”. Se retendrán de la siguiente manera:

“Standard 203k” donde la estructura tenga menos de treinta (30) años:

• Aquí la contingencia es a discreción del banco no hay un mínimo y sí un máximo de 20%.
• Cuando hay evidencia de daños ocasionados por termitas se retendrá un mínimo de diez por ciento (10%) hasta un máximo de veinte por ciento (20%). Estos por cientos son a discreción del banco.

“Standard 203k” donde la estructura tenga treinta (30) años o más:

• Se requiere un mínimo de diez por ciento (10%) hasta un máximo de veinte por ciento (20%)
• Cuando las utilidades o sea la luz y el agua no estén operando según establezca el “Work Write-Up” del Consultor se retendrá un mínimo de quince por ciento (15%) hasta un máximo de veinte por ciento (20%).

“Limited 203k”:

• La reserva para contingencia no es mandatoria
• La reserva para contingencia no debe de exceder de veinte por ciento (20%) de las reparaciones financiadas y los costos de las mejoras o sea el estimado de las mejoras.
• El deudor si no las quiere financiar o ya se cumplió con el máximo permitido para un “Limited 203k” de $35,000.00 entre los costos de las mejoras, inspecciones, y contingencia podría de sus propios fondos establecer o aportar para la reserva de la contingencia.
• Cuando el deudor aporta de sus propios fondos y no es financiado con el préstamo “Limited 203k”, la reserva de la contingencia, debe reflejarse entonces en una categoría separada en la cuenta de reserva para reparaciones.

Para liberar los fondos de la Contingencia en un caso “Standard 203k” el banco debe tener estos disponible para el pago de mejoras y reparaciones adicionales o aplicar los fondos no utilizados al balance de principal; siempre que la Contingencia haya sido financiada.

Para liberar los fondos de la Contingencia no utilizada en un caso “Limited 203k” el banco debe de aplicar los mismos al balance de principal; siempre que la Contingencia haya sido financiada.

Cuando la cuenta de reserva para la rehabilitación, reparaciones o mejoras de la propiedad “Rehabilitation Escrow Account” se cierra, el banco o institución financiera que administró el préstamo debe de completar la pantalla del “Escrow Closeout Certification” en FHA Connection (FHAC), dentro de los treinta (30) días después que la cuenta de reserva “escrow account” es cerrada.

Si el trabajo de rehabilitar la propiedad no es completado dentro del período especificado en el acuerdo de reparaciones “Rehabilitation Loan Agreement”, el deudor puede solicitar una extensión de tiempo y debe de someter documentación adecuada que justifique la solicitud de extensión de tiempo. El banco “Mortgagee” podría otorgar la extensión de tiempo a su discreción solamente si el pago de la hipoteca se encuentra al corriente. En este caso se le requerirá documentar los siguientes documentos para ser archivados en el expediente:

• Evidencia de que la hipoteca está al día / historial de pago
• Una explicación por parte del deudor, contratista, o el consultor sobre la razón del atraso en las mejoras
• Un nuevo estimado de la fecha a completar las mejoras “estimated completion date”

Para calcular la cantidad máxima de la hipoteca, donde ya se le asignó un número de FHA “FHA Case Number”; ya sea un refinanciamiento o una compraventa deben de usar el “203k Calculator”

También si no tienes acceso a FHA Connection y/o no tienes un número de caso FHA asignado “FHA Case Number”; pero te gustaría saber los requisitos en cuanto a números “financial requirements” para un “203k Rehabilitation Mortgage” puedes usar el “203k Calculator” que aparece en (HUD.gov Public Version). La versión interactiva está disponible en:

https://entp.hud.gov/idapp/html/f17203k-look.cfm

Cualquier duda o pregunta se pueden comunicar con este servidor, Peter Torres, a ptorres@moneyhousepr.com o me pueden llamar al cel. (787) 242-1592 u oficina directo (787) 993-0516.