La importancia de conocer tus responsabilidades

Los condominios y la importancia de estar informado al momento de comprar.

Hay muchas razones por las que consideramos vivir en un condominio ya que este tiene grandes ventajas, pero también hay elementos importantes que debemos conocer y que podrían convertirse en desventajas al titular o al nuevo comprador.

Comenzaremos por establecer su definición, pues de aquí nacen los principios básicos de una sana convivencia y la razón primordial de que el condominio tenga un código de conducta y mejores prácticas que le conocemos por Reglamento del Condominio.

Un condominio se crea cuando se presenta al registro de la propiedad una escritura conocida como régimen de propiedad horizontal y sus reglamentos. Bajo este régimen técnicamente existen y comparten dos derechos; el de propietario individual que es el dueño de la unidad o apartamento y el derecho común o colectivo de todos los titulares que conforman el edificio y todas las áreas comunes.

Vivir en un condominio requiere que antes de mudarnos a este, conozcamos las reglas de sana convivencia, los derechos y las responsabilidades que están contenidos en la escritura matriz y su reglamento. Una vez adquirimos el apartamento aceptamos estar de acuerdo con los reglamentos, y estamos obligados a respetar y practicarlos. Los titulares deben formar un consejo y como colectivo tomar decisiones que afectan a la comunidad al igual que tiene la responsabilidad por velar y asegurarse que estos acuerdos estén actualizados a tenor con los cambios en leyes, tendencias, mercado, en fin, es parte de su administración colectiva. Estos acuerdos buscan aplicar las normas de camaradería, lograr el fortalecimiento de las relaciones entre titulares y residentes y sobre todo el respeto a la dignidad humana. Es importante que participes activamente en las asambleas ordinarias y las actividades de tu comunidad.

De lo sencillo a lo más complejo incluyen entre otros elementos, la responsabilidad de la cuota de mantenimiento, horarios de mudanzas, aceptación de mascotas, remodelaciones, en fin, asuntos importantes para el disfrute y vida en el condominio.

Recientemente los condominios han tomado un rol protagónico y por razones importantes. Es por lo que cuando estamos considerando invertir en una unidad de un condominio debemos conocer lo más relacionado a ese condominio.

Veamos objetivamente algunas de ellas, conocer las ventajas, las desventajas y cómo asegurar nuestra inversión.

Cuando estás evaluando tus opciones de comprar apartamento o casa, es real considerar que en la mayoría de los condominios hay seguridad, dado que hay control en las entradas y salidas al edificio, guardia de seguridad en los predios, controles de acceso, todos los vecinos se conocen y se cuidan unos a otros. El costo de vivir en el condominio debe ser más económico, no hay que desembolsar para reparaciones, pintura, recortar la grama, pues los gastos se distribuyen entre todos los titulares. También la vista puede ser un factor de interés, la cercanía a las áreas de interés, las áreas comunes como áreas verdes, piscina, canchas, etc. Normalmente los edificios cuentan con cisternas y plantas eléctricas, son todos estos elementos y muchos más los que pueden inclinarnos a uno por el otro.

Si bien es cierto que son grandes ventajas también debemos considerar si el condominio está financieramente saludable, si es estructuralmente sólido, si es atractivo al mercado de ventas, si mi inversión en la compra de ese apartamento me redundará en aumento de valor y un pago mensual estable.  Cuando un condominio está bien asegurado y tiene un buen presupuesto con reservas adecuadas los riesgos de un aumento en el pago de mantenimiento, gasto mensual o una derrama serán menores. Pero él no estarlo será una gran desventaja. El condominio no podrá cumplir con los requisitos del mercado secundario que provee financiamiento en las compras de unidades, estará expuesto a tener que crear derramas para cubrir las pérdidas, no cubiertas por los seguros. Las pólizas de seguros renuevan anualmente, pero al ser un condominio su aportación al seguro será por su unidad y la participación que tiene a todas las áreas comunes. Todo el condominio y las áreas comunes deben ser asegurados.

Hoy después del fenómeno natural reciente podemos observar que las renovaciones de las pólizas son mucho más altas causando un incremento sustancial en el pago mensual de sus dueños.

Cuando vamos a adquirir una propiedad buscamos un financiamiento hipotecario que nos preste el máximo de financiamiento a un interés y gastos económicos, es por esto que si el condominio cumple con los requisitos del mercado secundario tendremos una gama de opciones financieras para escoger tanto para vivienda primaria, secundaria o de inversión. Por otro lado, si no cumple con los requisitos del mercado secundario las opciones se limitan a un financiamiento no-conforme que requerirá un pronto más alto más gastos de cierre y tasa de interés de mercado. Esto tiene un efecto en el tiempo que tomará vender o comprar la unidad, podría afectar el precio de venta y de así ocurrir, esa venta se convertirá en una venta comparable que tendrá su efecto en los precios de ventas de futuras unidades.

Por otro lado, si un condominio cumple con los requisitos de mercado secundario puede decirse que está siendo administrado adecuadamente, y es responsabilidad de todos titulares asegurarse que continúe en cumplimiento.

Los condominios pueden tener diferentes requisitos dependiendo del número de unidades que este tenga, ocupación actual (si es un condominio nuevo o existente), etc.

Veamos algunos requisitos del mercado secundario que buscan mantener la salud financiera del condominio, su valor y atractivo en el mercado, así como la sana convivencia. Es importante recalcar que pueden cambiar de tiempo en tiempo al igual que dependiendo del producto hipotecario que se ofrece puede haber otros requisitos.

El condominio inclusive las áreas comunes deben estar terminadas y por lo menos tener 90% de las unidades vendidas y entregadas.

El condominio no puede operar como Condo-hotel, motel, “timeshare”, esto se refiere a rentas a corto plazo, normalmente menos de 30 días.

No puede tener en sus documentos legales cláusulas que restrinja la habilidad de un dueño a ocupar su propiedad, o que no le permitan vender su propiedad en un mercado abierto. Tampoco cláusulas que puedan ser limitantes, excluyentes, o discriminatorias.

El consejo de titulares y su Junta debe tener a cargo la administración del condominio ya sea que ellos administren o contraten la administración, pero todas las decisiones recaen sobre el consejo de titulares y su junta.

El área no residencial y comercial no excederá de entre 25% y 35% dependiendo el producto hipotecario.

No pueden existir elementos de riesgo de seguridad o daños en las estructuras que afecten su ocupación.

Si existieran litigios deben ser evaluados y debe determinarse cuál sería el peor escenario al ser resueltos; si estos afectan la seguridad, la administración y las finanzas del condominio podrían hacerlo inelegible.

El pago de mantenimiento de todos los titulares no debe exceder del 15% de delincuencia en 60 días o más.

Deben mostrar estabilidad financiera; esto sale de la evaluación de los estados financieros, estado de situación, presupuestos, reservas, etc. En el presupuesto anual se debe reflejar una partida de reserva de por lo menos un 10% de las cuotas de mantenimiento, esto podría ser menor presentando un estudio de reserva que demuestre que no necesita un 10%.

Deben tener todas las pólizas que apliquen al día y con las cubiertas adecuadas: riesgo, inundación, crimen, responsabilidad pública, comercial, etc.

Los requisitos podrían variar o haber otros requisitos dependiendo del producto financiero, tamaño del condominio, si este es un condominio existente, nuevo en proceso de venta o de futura construcción.

Las mejores decisiones son aquellas que tomamos conociendo nuestros beneficios, riesgos y responsabilidades.

¡Adelante!, es un momento excelente para comprar.