“Reverse Mortgages” (HECM) / Hipoteca Inversas

El préstamo de hipoteca inversa o “Reverse Mortgage” más común es también conocido como “HECM” / “Home Equity Conversion Mortgage”. Este préstamo es uno FHA. Y está dirigido a las personas mayores, dueñas de su residencia principal y que tengan equidad en la misma. Equidad o “equity” es la diferencia entre el valor en el mercado de la propiedad y la deuda o hipoteca, si alguna, que tenga. Este préstamo fue creado para que estas personas mayores de sesenta y dos (62) años puedan refinanciar con una hipoteca “Reverse” y poder cumplir con gastos de vivir sin tener que pagar pago mensual de una hipoteca. De esta forma pueden junto con sus ingresos de retiro o pensión cumplir con sus obligaciones y gastos primarios. También pueden usar el sobrante para mejoras o arreglos a la residencia principal que están dando en garantía o colateral. El deudor no tiene que repagar la hipoteca mientras estén viviendo la propiedad sujeto. Desde el año 2008 la FHA “Federal Housing Administration” permite el programa de HECM o “Reverse Mortgage” para comprar una residencia principal. Muchas personas mayores que tienen y viven en una casa grande, luego que el núcleo familiar se reduce, pueden vender la casa grande y comprar otra que se adapte más a su realidad actual. Al comprar con un “Reverse Mortgage” aportan una cantidad específica al cierre y luego no tienen que preocuparse por pago alguno de hipoteca mientras vivan.

Las características más comunes para un préstamo “Reverse Mortgage” son:

• El préstamo solo es disponible para deudores “borrowers” de sesenta y dos (62) años o más
• El deudor o “borrower” debe vivir la propiedad sujeto como su residencia principal
• Los ingresos o pagos que reciba el deudor o “borrower” por el préstamo “Reverse” no pagan impuesto o no son “taxable income”
• La hipoteca es pagadera en su totalidad “payable in full” cuando la propiedad es vendida o el último dueño o titular muere
• Los intereses se pagan por el balance de la deuda utilizada y se le suman a la misma
• El balance o deuda aumenta con cada pago adelantado “payment advance” y los intereses se van acumulando en la deuda “accrued interest”

Existen tres (3) tipos de préstamos de hipoteca inversa o “Reverse Mortgage”. Estos son:

“Single Purpose Reverse Mortgage” / Este producto no lo tenemos en Puerto Rico; pero sí en los Estados Unidos (USA)

Este es un préstamo, que lo ofrece el estado y agencias locales u organizaciones sin fines de lucro “non-profit organizations”, de bajos costos que se le ofrecen a deudores “borrowers” con ingresos bajos. El deudor, puede accesar al “equity” de su propiedad con este préstamo y solo lo puede usar para el propósito especificado por el “lender” o institución financiera, como por ejemplo para mejoras que sean necesarias a la propiedad sujeto o pagar contribuciones sobre la propiedad “property taxes”.

“Home Equity Conversion Mortgages” (HECM)

Este es un préstamo de hipoteca inversa “Reverse Mortgage” que está reglamentado, y asegurado por HUD / “Department of Housing and Urban Development”. Le permite al deudor recibir pagos fijos mensuales, línea de crédito, o una combinación de pagos y línea de crédito. Este préstamo se le ofrece a dueños de su hogar o residencia principal que deben muy poco o nada en la misma. Los deudores o “borrowers” deben completar un curso de consultoría o asesoramiento “counseling” con un consultor o asesor autorizado “HUD-approved HECM councelor” antes de originar y obtener el préstamo.

“Propriety Mortgages” Este producto no lo tenemos en Puerto Rico; pero sí en los Estados Unidos (USA)

Este es un préstamo, de hipoteca inversa “Reverse Mortgage”, privado. Como no están asegurado por ninguna agencia federal no pagan primas de seguro hipotecario “Mortgage Insurance Premium” ni “up-front” ni mensual. Son más costosos; pero permiten al deudor tomar prestado una cantidad mayor que si fuera con un préstamo HECM. Deudores con propiedades costosas que necesitan o quieren tomar prestado una mayor cantidad de lo que permite un HECM pueden considerar este tipo de “Reverse Mortgage”.

El límite de préstamo en un “Reverse Mortgage”, “Maximum Claim Amount” (MCA), efectivo el 1 de enero de 2019 con una propiedad “single-familiy” será de $726,525.00. Este límite es basado en el 150% del máximo permitido en un préstamo conforme a Fannie Mae y Freddie Mac, según establece la “Federal Housing Finance Agency” (FHFA). Por ejemplo el máximo de préstamo en un Fannie Mae “single-familiy” es de $484,350. Y si multiplicamos $484,350.00 x 150% = $726,525.00. “Maximum Claim Amount” (MCA) aumentó casi $50,000.00 de $679,650.00 en el 2018 a $726,525.00 a partir del 1 de enero de 2019.

Vamos a abundar un poquito más sobre los préstamos “Reverse Mortgage” HECM. Primero para determinar el límite de principal “Principal Limit” el banco debe de considerar tres (3) cosas:

• La edad del deudor más joven en el préstamo “reverse”
• El por ciento de interés del préstamo “reverse”
• El valor de la propiedad a hipotecarse

Mientras más edad tenga el deudor y mientras más valor tenga la propiedad o casa el deudor cualificaría para una mayor cantidad del límite de principal “principal limit”.

Si el deudor escoge recibir a través del método “lump sum” o suma global puede llevarse un 60% del límite neto del principal durante el primer año del préstamo “reverse”. La otra parte la puede recibir luego del primer año.

El deudor de una hipoteca “reverse” puede optar también por una línea de crédito y solo se desembolsa según este lo necesite. Otro método sería acordar desembolsar por pagos mensuales.

Resumiendo los tres (3) métodos de recibir el dinero serían “Lump Sum” (suma global), “Line of Credit” (línea de crédito), o “Monthly payout” (por pagos mensuales acordados).

Los préstamos HECM son “non-recourse” o sea préstamos sin derecho a reclamación lo que significa que el deudor y sus herederos nunca serán forzados a pagar más del balance del préstamo o un 95% del valor tasado de la propiedad lo que sea más bajo.

HECM es un préstamo asegurado por la FHA lo que significa que paga un “Upfront MIP” y uno annual. El “Upfront MIP” ahora es de 2% al cierre, esto es de la tasación o de la cantidad máxima a prestar “maximum lending limit” lo que sea más bajo. El “Ongoing MIP” será de 0.5% annual del balance al momento, del préstamo “reverse”, por la vida del préstamo. El “Ongoing MIP” O MIP anual se acumula anual “accrues annually” y se paga cuando el préstamo madura. Antes el “Mortgage Insurance Premium” o MIP pagaba 0.5% al cierre y 1.25% anual. Ahora se paga un poco más al cierre (2%) y menos anual (0.5%).

En algunos casos, siempre que el banco lo entienda necesario, los préstamos “reverse” llevan un “Life Expectancy Set Asside” (LESA). Esto es dinero que se separa del mismo préstamo “reverse” que se podrá usar para pagar impuestos sobre la propiedad “property taxes” y seguro de riesgo “Hazard Insurtance” por lo determinado en la expectativa de vida “life expectancy” o “remaining lifetime” del deudor.

A diferencia de un préstamo hipotecario que paga principal e interés y amortiza conocido como un “Forward Mortgage” que es el que muchas personas usan para comprar o refinanciar un hogar el “Reverse Mortgage” no requiere cualificar al deudor basado en su crédito e ingresos a menos que el “Financial Assessment” o evaluación financiera revele problemas. Es entonces que el banco podría requerir que el deudor establezca un “Life Expectancy Set Asside” (LESA) que viene siendo como un tipo de “escrow account” o cuenta de reserva.

Hay varias razones para que en un préstamo “Reverse Mortgage” se tenga que exigir que se cancele. Estas son:

• El dueño o dueños de la propiedad fallece
• El dueño de la propiedad se muda de la misma / la desocupa por un período mayor de un año corrido.
• El dueño de la propiedad la vende
• El dueño de la propiedad deja de pagar los impuestos sobre la propiedad “property taxes” o deja la propiedad sujeto sin seguro de riesgo “Hazard Insurance”
• El dueño de la propiedad no mantiene ni repara la propiedad adecuadamente
• El dueño de la propiedad se declara en banca rota “bankruptcy”
• El dueño de la propiedad abandona la misma
• El dueño de la propiedad o en la transacción se cometió fraude o falsa representación
• Expropiación “eminent domain” o sentencia de un tribunal “condemnation proceedings”

Otras razones que pueden añadirse para que el préstamo “Reverse Mortgage” se exija su cancelación son:

• Rentar la propiedad completa o parte de ella
• Añadir un nuevo dueño al título de la propiedad
• Hacer otro préstamo contra la propiedad sujeto
• Cambios en la zonificación “zoning classification changes” donde está localizada la propiedad sujeto