Las herencias y su efecto sobre las propiedades inmuebles en Puerto Rico

En este Artículo pretendemos hacer un conciso escrito para que cualquier persona pueda conocer de manera general los aspectos básicos que gobiernan un proceso de liquidación, partición y adjudicación de las propiedades inmuebles que ubiquen en Puerto Rico y que sean parte de caudales hereditarios de personas que hayan fallecido en o fuera de Puerto Rico.

La situación de la liquidación de herencias de propiedades inmuebles en Puerto Rico

El trámite para la adjudicación de propiedades inmuebles en una liquidación de una herencia, puede conllevar procesos legales, desde muy sencillos y rápidos, hasta muy complejos que pueden tomar largos períodos de tiempo, sino años, para poder ser culminados. En algunos casos, es posible que no se pueda obtener una solución legal o económica final o viable para que los “herederos de turno” puedan hacerse dueños de dichas propiedades, quedándose éstas en un limbo legal donde no se pueda llevar a cabo la adjudicación legal o traspaso de su titularidad a los herederos con derecho a ello. En este último caso, esas propiedades posiblemente terminarán como propiedad del Estado o sujetos a ser adquiridas por terceros mediante un proceso legal de adquisición prescriptiva ordinaria o extraordinaria (usucapión), cumpliéndose los requisitos legales para ello, establecidos por el Código Civil de Puerto Rico.

En nuestros viajes a través de las zonas residenciales y comerciales de Puerto Rico, se observa que existe una gran cantidad de propiedades inmuebles, que se encuentran en evidente y grave estado de abandono, muchas de éstas, completamente vandalizadas. Un gran número de esas propiedades, generalmente sin gravámenes hipotecarios, pertenecen a personas ya fallecidas (llamados legalmente “causantes”) donde sus hijos u otros descendientes no residen en Puerto Rico desde hace varios años o a veces décadas. ­En muchas ocasiones esos hijos o descendientes no conocen de la existencia de dichas propiedades y mucho menos de su estado físico y/o legal. En adición, esas propiedades han acumulado importantes sumas por deudas relacionadas a contribuciones territoriales que no han sido pagadas, o que han sido causadas por exoneraciones contributivas que perdieron su validez desde la fecha en que falleció su último dueño residente. Es posible que esta situación haya empeorado ante la reciente marcada emigración de profesionales jóvenes (de entre 25 a 40 años) que debido a la situación económica del País se han visto obligados a explorar nuevos horizontes profesionales fuera de Puerto Rico.

Ha sido nuestra experiencia, que a mayor paso del tiempo, más complicado puede resultar el trámite para la liquidación de las herencias y la correspondiente adjudicación de las propiedades inmuebles contenidas en dichas herencias. Con el mero paso de tiempo siguen ocurriendo eventos; muerte y/o incapacidad mental de alguno(s) de los presuntos herederos, participación en la herencia de menores de edad, desconocimiento del paradero o falta de interés en la herencia, de alguno(s) de los presuntos herederos, etc. Todos estos eventos sin duda, dificultan la tramitación y disposición de las propiedades, bajo un proceso de liquidación de una herencia.

Es el Código Civil de Puerto Rico en su Título III, el que principalmente establece las disposiciones legales que rigen el proceso de la liquidación de los bienes (muebles e inmuebles) en una herencia.

¿Qué es una Sucesión?

Al fallecer una persona, surge la creación de la figura jurídica que conocemos como la “Sucesión” del causante, ya que los derechos a la Sucesión se transmiten desde el mismo momento de la muerte del la persona. Se define una “Sucesión” cómo la transmisión de los derechos y obligaciones del difunto a sus herederos, y también cómo, las propiedades, derechos y cargas que una persona deja después de su muerte, aunque; (i) la propiedad exceda a las cargas, o (ii) las cargas excedan a la propiedad, o (iii) bien si dicha persona ha dejado solamente cargas y ninguna propiedad. La Sucesión no solamente incluye los derechos y obligaciones del difunto, tales como existían al tiempo de su muerte, sino que también comprende los bienes que correspondan a dicha sucesión después de abierta y las cargas y obligaciones que le fueren inherentes, es decir; rentas, intereses, dividendos, etc., que continúen siendo devengadas hasta la liquidación de la herencia. Una Sucesión puede ser testamentaria o legítima, donde en la primera, la persona manifiesta su voluntad en un testamento en el que instituye a su(s) heredero(s), y en la segunda, a falta de un testamento, por lo que dispone la ley.

¿Qué es la Herencia?

La Herencia se define como la que “comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte”. En consecuencia, los herederos suceden al difunto, en todos sus derechos y obligaciones. En el caso en que un presunto heredero desconozca o tiene duda en cuanto a que si los bienes de la herencia exceden o no las obligaciones (deudas) de la herencia, éste puede aceptar la herencia a beneficio de inventario. En el caso en que las obligaciones (deudas) excedan los bienes de la herencia, un presunto heredero puede ejercer la repudiación de dicha herencia, lo cual se tiene que realizar mediante una escritura pública otorgada ante notario. En ambos casos es importante que ese presunto heredero no haya llevado a cabo actos directos o indirectos de posesión de alguno(s) de los bienes de la herencia.

¿Quién tiene derecho a heredar?

En el trámite para la liquidación de una herencia, el primer y más importante paso a seguir es la identificación de los herederos con derecho a recibir los bienes del causante en la herencia, los cuales podrían ser herederos forzosos, herederos colaterales u otros. A su vez, los herederos forzosos se dividen en tres categorías de prioridad o preferencia; en Primer lugar deben heredar los hijos y descendientes (nietos, biznietos, etc.), en Segundo, a falta de los anteriores, los padres y ascendientes, y en Tercer lugar, el viudo o la viuda. Esta última categoría o preferencia se creó mediante la Ley 170 aprobada el 26 de diciembre de 2013. Anterior a esta Ley, eran los hermanos (herederos colaterales) del causante los llamados a heredar sus bienes. Luego de determinar que no existen herederos según definidos anteriormente, entonces procede determinar la existencia de herederos colaterales (hermanos y/o sobrinos).

En algunos casos de herencia puede surgir lo que se conoce como el derecho de representación, que es aquel que tienen los parientes de una persona (fallecida o que repudia una herencia), para sucederle en todos los derechos que tendría si viviera o hubiera podido heredar, ya que la representación no se pierde por la renuncia a la herencia. Este derecho de representación solo se puede dar en la línea descendente y nunca en la ascendente. El derecho de representación en la línea colateral, sólo tiene lugar en favor de los hijos de hermanos (sobrinos).

Como indicado anteriormente, la Sucesión corresponde en primer lugar a la línea recta descendente. Los hijos del difunto heredan siempre por su derecho propio, dividiendo la herencia en partes iguales. Por su parte, los nietos y demás descendientes heredarán por derecho de representación, y si alguno hubiese fallecido dejando varios herederos, la porción que le corresponda se dividirá entre éstos por partes iguales.

¿Cuánto le corresponde de una herencia a cada heredero?

A los herederos que sean hijos y/o descendientes, les corresponde al menos las dos terceras partes “2/3” (la legítima) de la herencia, salvo que el causante haya dispuesto por testamento, que una de las dos terceras partes, se adjudique como mejora a alguno o varios de sus hijos y/o descendientes no hijos. La tercera parte “1/3” restante de la herencia se denomina como la de libre disposición, la cual puede el causante haber dispuesto a favor de cualquier persona o entidad autorizada por ley a recibirla. En el caso de no haber testamento, todos los bienes de la herencia les corresponderán a sus herederos descendientes del grado más próximo (primero hijos), en partes iguales, considerando y observando las líneas de sucesión que discutimos más adelante.

En el caso de que sus herederos sean sus padres u otros ascendientes (abuelos, etc.), le corresponderá a éstos la mitad de la herencia. Para la otra mitad, el causante podrá por testamento disponer libremente de ésta a favor de cualquier persona o entidad autorizada por ley a recibirla.

Cuando el viudo o la viuda no sea un heredero (bajo la tercera categoría de prioridad) conforme a la mencionada Ley 70, al menos tendrá derecho a recibir de la herencia, una cuota en usufructo, por una cantidad igual a la que por legítima le corresponda a cada uno de sus hijos o descendientes no mejorados.

¿Quién tiene derecho a pedir la herencia?

Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá pedir en cualquier momento la partición de la herencia, ya que ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión de una herencia, a menos que el testador haya prohibido expresamente la división. Sin embargo, esa prohibición no puede alcanzar los bienes que constituyen la legítima de los herederos. En todo caso, la división tendrá siempre lugar mediante alguna de las causas por las cuales se extingue la sociedad.

Cuando el testador no hubiese hecho la partición, ni encomendado a otro para ello, si los herederos fueren mayores de edad y tuvieren la libre administración de sus bienes, podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente. Cuando los herederos mayores de edad no se entendieren sobre el modo de hacer la partición, quedará a salvo su derecho para que lo ejerciten en la forma prevenida en los preceptos sobre procedimientos legales especiales, o sea, a través de una acción judicial (demanda) de liquidación de herencia.

En el caso de que en la herencia tengan derecho a recibirla total o parcialmente, menores de edad, estos pueden ser representados por el padre o la madre que tenga su patria potestad y no se necesita la intervención del tribunal para la partición de la herencia. Debemos tener claro que los acreedores del causante pueden oponerse a que se lleve a efecto la partición de la herencia hasta que se les pague o afiance el importe de sus créditos. Igualmente, los acreedores de uno o más de los coherederos pueden intervenir en la partición para evitar que ésta se haga en fraude o perjuicio de sus derechos de acreedor.

El proceso legal para la liquidación, partición y adjudicación de una herencia

Una de las mayores dificultades en los procesos de liquidación de una herencia, surge cuando para comenzar a llevar acabo dicho proceso, es necesario el desembolso de dinero para el pago de los gastos y honorarios profesionales que se van a ir incurriendo y pagando antes de que se pueda culminar la liquidación de la herencia. Conforme a nuestra práctica legal, esta dificultad se presenta principalmente cuando los llamados a heredar son más de dos (2) herederos. En estos casos, no todos los llamados a la herencia están en disposición o condición económica de aportar proporcionalmente dinero para cubrir dichos desembolsos. Para ello, el Código Civil de PR dispone que el coheredero que hubiese pagado más de lo que corresponda a su participación en una herencia, puede reclamar de los demás coherederos su parte proporcional. Esto usualmente se hace mediante el reconocimiento de un crédito a favor del coheredero que pague dichos gastos, los cuales le serán rembolsados al momento de la distribución de los bienes de la herencia.

De manera resumida, y sin entrar en algunas complicaciones o requerimientos específicos que puedan surgir en un caso, en el proceso legal para la liquidación, partición y adjudicación de una herencia, es necesario llevar a cabo los siguientes procedimientos:

• Investigar si el causante otorgó o no, un testamento. Esta gestión conlleva solicitar al Registro de Poderes y Testamentos de la Oficina de Inspección de Notarías “ODIN”, una certificación sobre la existencia o no de un testamento que haya sido otorgado ante un notario, registrado ante dicha Oficina. No debemos perder de perspectiva que puede existir un testamento que no haya sido hecho ante un notario y que el causante lo haya guardado bajo su propia custodia o entregado a otra persona. Para este último tipo de testamento, existen unas reglas y procedimientos particulares con los cuales hay que cumplir para el trámite y validez legal de dicho testamento.
• Determinar quiénes son las personas llamadas a heredar (presuntos herederos) conforme al testamento, si existiera, y/o a las líneas de prioridad establecidas por ley, según mencionadas anteriormente. En esta etapa es importante investigar cuál(es) de los presuntos herederos son capaces o hábiles y dispuestos para recibir o aceptar la parte que le corresponda de la herencia.
• En el caso de no existir ningún testamento, se tiene que solicitar al tribunal, mediante una petición documentada y jurada, una resolución sobre declaratoria de herederos.
• Realizar un inventario y avalúo de los bienes (muebles e inmuebles) que pertenecían al causante al momento de su fallecimiento. El avalúo o valoración de los bienes puede ser realizado mediante acuerdo de los coherederos, y en caso de no existir acuerdo, mediante la contratación de un tasador independiente. Es importante revisar los archivos, gavetas, cajas de documentos y toda la correspondencia recibida por el causante durante los últimos meses para identificar la posible existencia de; cuentas bancarias, cajas de seguridad, pagarés a su favor, etc.
• Determinar y obtener evidencia de los balances de las deudas que tenía el causante al momento de su fallecimiento. Igualmente, es importante revisar los archivos, gavetas, cajas de documentos, libretas de pago, retiros (débitos) reflejados en los estados bancarios y toda la correspondencia recibida por el causante durante los últimos meses para identificar la posible existencia de deudas del causante.
• Obtener del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), una certificación de valores y una certificación de deuda de contribuciones de las propiedades inmuebles y mueble del causante.
• Radicar ante el Departamento de Hacienda de PR, una planilla o planilla (en un formulario correspondiente para el año en que falleció el causante), detallando los bienes y deudas del caudal relicto, y obtener el Certificado de Cancelación de Gravamen, mejor conocido como el “Relevo de Hacienda”.
• Obtener de la Administración para el Sustento de Menores (ASUME) un certificado negativo de deuda sobre pensión alimentaria del causante.
• Inscribir las participaciones hereditarias correspondientes a cada heredero, mediante la presentación de una copia certificada del testamento ante el Registro de la Propiedad que corresponda a cada propiedad inmueble. En caso de no existir testamento, se debe presentar una instancia con copia certificada de la Resolución de la Declaratoria de Herederos que haya sido expedida por el tribunal.
• En el momento en que se realice la partición y la adjudicación de las propiedades inmuebles de la herencia, se debe radicar ante el Registro de la Propiedad que corresponda, una escritura de partición y adjudicación de las propiedades inmuebles adjudicadas particularmente a uno o a varios de los herederos.

Conclusión

Podemos concluir que el proceso para la liquidación de una herencia que contenga la adjudicación de propiedades inmuebles, puede ser tan sencillo o complejo como lo puedan ser de sencillas o complejas las circunstancias y particularidades de cada caso. Lo que sí es importante es que dichas gestiones para la liquidación de una herencia se comiencen a realizar dentro de un término de tiempo razonable luego del fallecimiento del causante, de manera que dichas circunstancias y particularidades no sean agravadas por el mero paso del tiempo.

El autor de este Artículo es Abogado-Notario, Evaluador (Tasador) Profesional de Bienes Raíces, Representante Autorizado de Seguros, Mediador y Arbitro Certificado, con práctica legal y notarial en asuntos de sucesiones y herencias, con oficinas en: #500 Ave. Muñoz Rivera, Oficina 3A, Cond. El Centro I, San Juan, PR 00918, Tel. (787)756-7631, r.rodriguez@rsrlegal.com